Bureau Boerderij Verbouwen Deventer: ‘Schakel tijdig een deskundig bouwadviseur in.’
Plattelandse romantiek met valkuilen
Schaalvergroting en vergrijzing in de landbouw zijn ontwikkelingen die een groot effect hebben op het platteland. Grote en kleine, soms monumentale, boerderijen een nieuwe bestemming geven, lijkt eenvoudiger dan het is. Eelco Prent: ‘Opdrachtgevers houden vaak onvoldoende rekening met de enorme omvang en de verborgen gebreken van agrarische gebouwen. Ik ontwikkel samen met hen, dankzij onze ervaring en specialisme, een juiste toekomstvisie voor de boerderij en de omringende schuren’.
Tevreden laten Gerrit en Paula hun nieuwe woning in het Overijsselse Lettele zien. Terwijl de werknemers van de aannemer nog druk doende zijn met de laatste werkzaamheden aan de bijgebouwen, woont het stel inmiddels in hun droomhuis, een verbouwde boerderij met een authentieke uitstraling. ’Met de bijgebouwen zijn we later gestart. Er stonden al schuren voor tractoren en vee. Ook de hooiberg wilden we terug laten komen. Lettele valt onder Deventer, een stadse gemeente. Alhoewel deze in alles goed heeft mee gewerkt, wist Deventer niet goed hoe het met ons plan voor de schuren in het buitengebied om moest gaan. Een nestelende steenuil in één van de schuren hielp ook niet om een strakke planning aan te houden”, vertelt Gerrit.
Gerrit en Paula woonden jaren in een nieuwbouwwoning, maar zijn van oorsprong beiden van de boerderij. ‘Al het werk en onderhoud heb ik als een obstakel gezien. Toch wilde ik de droom van Gerrit niet in de weg staan’, blikt Paula terug. ‘Deze boerderij kwam in 2014 te koop. Bijna een kopie van Gerrit’s ouderlijk huis. Bovendien hadden de vorige eigenaren de boerderij op een dakkapel na niet verbouwd, waardoor de door ons gewenste authentieke uitstraling niet was vernield. Zeker aan de buitenkant was de woning goed onderhouden. ‘Binnen waren er bouwtechnisch gezien wel wat ‘uitdagingen’. Zo was er her en der sprake van boktor en was de vloer op veel plekken rot.
De boerderij was al gekocht, toen bouwbegeleider, adviseur en boerderijen-specialist Eelco Prent van Bureau Boerderij Verbouwen uit Deventer werd ingeschakeld, Eelco: ‘Gelukkig wisten Gerrit en Paula zo ongeveer wat zij zich op de hals haalden. Vaak zie je dat vooral mensen uit de steden een boerderij kopen vanwege de romantiek van het platteland. Met een soms te krap budget wordt de uitdaging aangegaan, met het idee om ook vooral het een en ander lekker zelf te doen. Met wat klussen in de weekenden red je het niet echt. Er stranden hele relaties op dit soort projecten. Mijn advies is om liefst al vóór de koop met een specialistisch en ervaren boerderij-bouwbegeleider door de boerderij te gaan. Dan stel ik vragen als: ‘Wat is het budget? Wat kun of wil je zelf eventueel doen? En kun je dat in totaliteit aan, wat betreft omvang, werk en budget, nu én in de toekomst…, allemaal in relatie tot de staat en omvang van de boerderij en de opdrachtgever.’
Bij een boerderij-restauratie is het de kunst om authentieke elementen te behouden, en daarnaast met duurzame eigentijdse toepassingen een zo comfortabel mogelijke woning erin te realiseren. ‘Van buiten een authentieke boerderij, en van binnen een ‘moderne villa’. Daarbij moet je een pragmatische aanpak hanteren en vaak gebruik maken van de meer praktisch esthetische middelen, gouden kranen horen bijvoorbeeld niet direct bij het achterhuis van een boerderij’, schetst Eelco Prent. In het ontwerp van de boerderijverbouwing in Lettele is veel aandacht voor de authentieke elementen naast de eigentijdse vormgeving en ontwerp.
Het achterhuis heeft een geïsoleerde gevlinderde betonvloer gekregen. Ook is er op een eigentijdse wijze gebruik gemaakt van staal, hout en glas. ‘De lichtinval is daarbij enorm bepalend, terwijl je tegelijkertijd de kenmerkende bestaande elementen zo weinig mogelijk wil aantasten. De oude stalramen zijn geïsoleerd en konden daardoor behouden blijven en achtergevel is open gewerkt. Hierdoor ontstaan mooie zichtlijnen door de hele boerderij naar buiten toe. Als je buiten woont, wil je immers ook een view over de landerijen en bossages. Ook het voorhuis heeft de authentieke indeling en uitstraling grotendeels behouden, maar is ondertussen ook strak afgewerkt, en uiteraard van alle gemakken voorzien’, aldus Eelco Prent.
Sleutel bij de succesvolle boerderijverbouwing in Lettele is de open calculatie met de aannemer. ‘Als opdrachtgevers maakten we eigenlijk onderdeel uit van het bouwteam. Daarbij speelt vertrouwen een belangrijke rol. Bij de uitvoer gaat er heus weleens iets mis, maar dan moet je onderling een oplossing zien te zoeken, zonder dat er oorlog ontstaat”, vertelt Gerrit, ,,Door de open calculatie wordt helder aangegeven wat alles kost en welke componenten je kunt wegstrepen als je die zelf eventueel kan en wil uitvoeren. Ondertussen functioneer je tegelijk ook als projectleider. Ik overlegde iedere dag met de aannemer. Het goede samenspel komt het project ten goede. Tegen de timmerman zeg ik ook: doe zoals je het thuis ook zou willen hebben…’
‘Uiteindelijk is dit één van onze mooiste klussen geworden, aldus de aannemer, ‘door de open begroting kun je ook eerlijker zijn tegenover elkaar. Met dergelijke oude gebouwen kom je nog weleens voor een onaangename verrassing te staan. Denk bijvoorbeeld aan de aantasting van hout. Dat is dan de negatieve kant. Gelukkig was in dit geval een constructieberekening en een omgevingsvergunning niet nodig. Met dergelijke oude boerderijen tref je ook nog met regelmatig positieve verrassingen aan. Zo hebben de oude slieten, waar vroeger het hooi op heeft gelegen, nu als wastafel een nieuw leven gekregen. Anders had je die misschien gesloopt en afgevoerd.’
De werkzaamheden begonnen met de sloop van de vloeren. Het leidingwerk is in de nieuwe geïsoleerde betonvloeren aangebracht. Voordat het dak is aangepakt, is het gebint, dat door houtwormen was aangetast, hersteld. Het hout is kaal gemaakt en behandeld. Het oude riet op het dak is verwijderd. Een nieuw dek is op isolerende Unilin-dakplaten gelegd. ‘Een deel van het bestaande riet is schoongemaakt en opnieuw opgebost.’ De opdrachtgevers hebben het aanbrengen van vlaslinnen (Isovlas) als isolatiemateriaal zelf uitgevoerd en dus uit de open calculatie gestreept. Het vervangen van authentieke stalramen is een idee van de aannemer. Die waren van gietijzer en enkelglas. Vaak zijn die met stopverf afgewerkt. Vanwege de isolatie wordt er vaak voor een voorzetraampje gekozen. Hier is er een aluminium frame op maat gemaakt met isolatieglas uit één geheel, zodat er zo ook geen problemen zijn met condens.
Eelco Prent: ‘Aan de onderkant zijn de gebinten voorzien van nieuwe stabiele poeren van metselwerk. Oude boerderijen kenmerken zich vaak door de beweeglijkheid, bij wind of als er een zwaar voertuig langs rijdt. Sommige mensen zijn bang voor instortingsgevaar. Hier is eigenlijk nooit sprake van. Het is een degelijke en mooie constructie. De schoorsteen van de boerderij in Lettele bleek wel slecht. Er is een flexibele pijpbuis aangebracht.’
De vroegere keuken is ruimer gemaakt, maar de traditionele elementen zijn weer terug gekomen. De vloer is desalniettemin vernieuwd en het aanrechtblad is in hetzelfde patroon uitgevoerd. Details als de kastjes en de schouw zijn gebleven. ‘Verbinding met het heden, maar wel met een blik op de toekomst’, vertelt Gerrit. Op de bovenetage zijn drie slaapkamers en een badkamer gerealiseerd. Aardig detail is dat de oude knechtenkamer, die vroeger boven die koeien was, en in ere is hersteld. De ruimte dient nu voor opslag. ‘Dat is door de timmerman bedacht. Zulke dingen kun je niet allemaal op tekening zetten. ‘Met sloophout hebben andere details een authentieke look gekregen. De aannemer is met de woonboerderij ongeveer een half jaar bezig geweest. ‘Dat was ook nodig met het lage 6% btw-tarief bij renovatie en herstel van uw woning, die tot 1 juli 2015 geldig was’, stipt Paula, ‘Dat scheelde financieel gezien een hoop.’ ‘Een strakke deadline’, ‘maar het is ons gelukt. ‘Het schilderwerk is door Paula zelf opgepakt.
Belangrijkste voor Eelco Prent is dat kopers zich realiseren dat een oude boerderij, waar vroeger werd gewerkt, leefbaar wordt zonder dat haar historie ernstig wordt aangetast. Er zijn soms ook hindernisjes die je moet accepteren: Kijk eens naar het hoogteverschil tussen het voor- en achterhuis. Je moet een trapje op of af, terwijl de ruimtes op dezelfde verdieping zitten. Zulke dingen moet je je realiseren. In een boerderij is wonen een werkwoord.’ Bouwbedrijven merken in toenemende mate opdrachten voor het opknappen van leegstaande boerderijen. ‘Dat komt enerzijds door de ontwikkelingen in de landbouw, maar ook door de hoogconjunctuur.’ Gerrit heeft daarom een advies voor mensen die een boerderij overwegen te kopen. Begin met je ideaal-plaatje samen met specialistisch bouwadviseur. Niet alles hoeft in één keer te worden uitgevoerd. Met een goed plan kan een droombeeld ook in meerdere fases realiteit worden. Daarom werkt een open begroting goed. Het creëert keuzevrijheid, en prikkelt tegelijk ook de creatiefviteit van de bouwlieden die aan jouw droom bouwen.’
Tien aandachtspunten van Eelco Prent van Bureau Boerderij Verbouwen bij het verbouwen van leegstaande boerderijen
- De grootte
Boerderijen hebben vaak een dusdanig omvang, dat het lastig wordt om het geheel compact bewoonbaar te maken. Dat kost bovendien veel geld. De enorme inhoud moet verwarmd en geïsoleerd worden. Dat moet de opdrachtgever zich realiseren. Het splitsen van de ruimte in meerdere wooneenheden kan, maar waarom wil men buitenaf wonen? Juist vanwege de vrijheid en juist dat aspect lever je dan in.
- Specialisme
Huur een specialist in die een ideaalplan ontwerpt voor de korte en lange termijn. Misschien lijkt het aanvankelijk wat meer te kosten, maar uiteindelijk loopt een heel traject veel soepeler en dus aangenamer, en levert een goeie bouwadviseur gedurende het gehele proces forse besparingen op.
- Monument
Heeft een boerderij een monumenten status dan kan dit gevolgen hebben voor de uitvoering van de plannen. Met name bij Rijksmonumenten kan iedere centimeter een struikelblok vormen. Met allerlei zelf verzonnen tierelantijntjes als potentiële obstakels kom je niet zomaar door de commissies die een aanvraag moeten behandelen.
- De constructie
Regelmatig blijkt dat constructies van de muren van oude boerderijen in een slechte staat zijn, de aannemer moet deze dan stabiliseren. De keuze voor de aannemer die alles moet gaan uitvoeren luistert hier dus ook nauw, wij besteden hieraan veel aandacht. Vanuit kostenperspectief wordt er veel te vaak voor sloop gekozen. Dat is jammer omdat dit dan de uitstraling van het pand, dat soms door de koper met een roze bril op is gekocht, aantast. Bovendien steunt ook op de muren gedeeltelijk de daksporen-constructie, waardoor de gevolgen nog groter zijn.
- Isolatie
In de tijd dat boerderijen werden gebouwd was isolatie niet gangbaar. Bovendien werden de veelal grote werkruimtes in het achterhuis niet gebruikt om in te wonen. Op isolatie moet je niet bezuinigen, want dat bepaalt het woongenot in grote mate, en bespaart al snel veel in de toekomst.
- Bijgebouwen
Kijk niet alleen naar de boerderij, maar kijk naar het totaal , dus bedenk ook een totaalplan voor het erf en bijgebouwen. Denk ook goed na over de ontsluiting en het parkeren.
- Accepteer de omgeving
Een koper van een boerderij moet zich realiseren dat deze in een omgeving staat waar wordt gewerkt. Stank en lawaai van traktoren zijn zo nu en dan onderdeel van het leven in het buitengebied.
- Bestemming
Het gebeurt regelmatig dat een boerderij wordt gekocht met slechts alleen een ‘agrarische bestemming’. Als je er officieel niet mag wonen, kun je rare situaties krijgen.
Misschien is er met de gemeente wel een rood-voor-rood afspraak. Ga dit na en neem de tijd om de plannen met een specialist goed uit te werken.
- Ervaren aannemer
Een aannemer moet bij de opdrachtgever en het bouwwerk passen. Het werkt van alle kanten veel prettiger als een bouwbedrijf ervaring en feeling heeft met het verbouwen van boerderijen.
- Materialen
Controleer vooraf goed op de aanwezigheid van asbest, houtrot of boktor. Zorg voor een standaard behandeling door een deskundige. Dit is absolute noodzaak en geen sluitpost. Ook het voegwerk, in veel gevallen zandkalk, is vaak aangetast en zal dan ooit moeten worden hersteld. Hergebruikte materialen kunnen een project net wat meer uitstraling geven en een besparing opleveren. Hennep en leem zijn bijvoorbeeld veelzijdig toe te passen, tijdloos en milieu-effectief en passen uitstekend bij een oorspronkelijke uitstraling van boerderij naast nieuwe meer eigentijdse elementen.
M. de Vries/ E. Prent
Neem contact op met Eelco Prent / Bureau Boerderij Verbouwen via
bureau@boerderijverbouwen.nl of 06 5373 4131